Les deux formes d’OPCI
Les OPCI se déclinent en deux versions1 :
- le Fonds de Placement Immobilier (FPI) créé sur le modèle des FCP (Fonds Commun de Placement)
- la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) inspirée de la SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable). Une société de gestion est obligatoirement nommée à la direction d’une SPPICAV, l’un de ses représentants occupant le poste de directeur général, directeur général délégué ou président du directoire.
La composition de l’actif des OPCI
La réglementation impose de respecter les fourchettes de répartition suivantes :
- Actifs immobiliers : 60 à 90% (immeubles détenus en direct, parts de SCPI, sociétés immobilières cotées et non cotées). Les SPPICAV doivent spécifiquement détenir un minimum de 51% d’actifs immobiliers non cotés, le solde pouvant être investi en sociétés foncières cotées.
- Actifs non immobiliers : 0 à 35% (parts d’OPCI ou d’OPC, actions et obligations cotées).
- Actifs liquides : 5 à 40%.
L’OPCI peut recourir à l’endettement à hauteur de 10% de la valeur de ses actifs non immobiliers et de 40% de la valeur de ses actifs immobiliers.
Le régime fiscal des OPCI
Les FPI relèvent d’un régime de transparence fiscale : les revenus et plus-values sont imposés chez les porteurs à raison de leurs droits dans l’organisme2.
Les SPPICAV sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie de l’obligation de distribuer notamment 85% de leurs revenus et 50% de leurs plus-values3.
En cas de cession d’actions de SPPICAV par un particulier, les plus-values sont taxées selon le régime des plus values sur valeurs mobilières et droits sociaux :
Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux ;
Ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application le cas échéant, pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018, des abattements pour durée de détention (50% pour une détention supérieure à 2 ans et inférieure à 8 ans ou 65% au-delà + prélèvements sociaux (17,20%).
S’ajoute, le cas échéant, la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR 3%-4%) liquidée sur le montant de la plus-value avant abattement.
Les titres d’OPCI entrent dans le champ d’application de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ils sont imposés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles et droits immobiliers détenus directement ou indirectement.
L'intérêt des OPCI dans un contrat d'assurance-vie
La fiscalité attractive de l’assurance-vie et la baisse du rendement des fonds euros ont incité les compagnies d’assurance à rendre les OPCI éligibles aux contrats qu’elles proposent, parfois en complément d’autres unités de compte.
Cette souscription est essentiellement offerte lors des versements réalisés sur les contrats et pour des montants limités. L’objectif de cette diversification est de bénéficier d’un couple rendement/risque intéressant et d’une volatilité moindre que celle des unités de compte investies en actions.
Compte tenu des caractéristiques des OPCI, il est recommandé de limiter le montant de l’investissement à une fraction de l’ordre de 5% de votre patrimoine. En effet, il s’agit d’un placement à moyen/long terme dont ni le capital investi ni le rendement ne sont garantis.
Les frais divers relatifs aux OPCI pourront vous être communiqués par votre conseiller.