Rembourser son crédit immobilier par anticipation : une bonne idée ?

Une possibilité encadrée par le Code de la consommation

Vous pouvez légalement rembourser votre emprunt immobilier avant la fin du contrat si vous le souhaitez. Cela signifie toutefois un manque à gagner pour l'établissement prêteur puisque vous ne verserez plus d'intérêts sur ce crédit. C'est la raison pour laquelle la possibilité de le rembourser par anticipation implique, le plus souvent, le versement de pénalités à la banque pour compenser son préjudice.

Remboursement partiel ou total ?

Vous pouvez choisir de rembourser tout, ou bien seulement une partie, de votre crédit avant la date prévue. Sachez toutefois que la banque peut refuser votre demande de remboursement anticipé, si le montant que vous souhaitez régler est inférieur à 10% du capital emprunté (sauf s'il s'agit de solder définitivement votre emprunt).

Quels sont les frais de remboursement anticipé d'un crédit immobilier ?

Les indemnités que la Banque peut vous réclamer en cas de remboursement anticipé d'un crédit sont contractuelles, ce qui veut dire qu'elles sont exigibles seulement si elles sont prévues au contrat. C'est presque toujours le cas, mais elles peuvent avoir été négociées, voire supprimées lors des négociations des conditions financières du prêt (c'est alors le plus souvent après une période minimale de remboursement comme expliqué plus loin).

Si ces indemnités de remboursement anticipé (encore appelées IRA) sont bien prévues, vous devrez les régler en plus du montant du crédit qui reste à rembourser. Le montant des IRA est plafonné par la Loi et les mêmes règles s'appliquent, qu'il s'agisse d'une remboursement partiel ou total.

Existe-t-il des cas d’exonération de ces indemnités ?

Il arrive que les emprunts soient remboursés avant leur terme, non pas par choix mais par obligation ou par nécessité. Il est donc prévu par la Loi que dans certaines situations, vous n'aurez pas à payer les indemnités de remboursement anticipé, même si elles sont prévues au contrat. La banque ne pourra donc pas vous les réclamer dans les cas suivants :

• la mutation professionnelle (lorsqu'elle vous oblige à déménager et donc à vendre votre résidence principale) ;
• la cessation forcée de votre activité professionnelle (par licenciement, expiration d'un CDD, invalidité ou retraite) ;
• le décès.

Ces règles d’exonération s’appliquent également si la situation concerne votre conjoint marié ou votre partenaire dans un PACS.

Pourquoi rembourser son crédit immobilier en avance ?

Les remboursements anticipés ont le plus souvent lieu dans les cas suivants :

• les emprunteurs vendent leur bien immobilier pour racheter un autre bien (éventuellement avec un crédit relais) ;
• ils font racheter leur crédit par un autre établissement financier pour bénéficier de conditions de financement plus avantageuses ou pour regrouper plusieurs contrats de crédit dans un seul et nouveau crédit global ;
• ils viennent de bénéficier d’une rentrée d’argent exceptionnelle - donation ou héritage – qu’ils utilisent pour réduire leur dette d'emprunt ;
• ils souhaitent se lancer dans une aventure entrepreneuriale.

Le fait est que le remboursement d'un crédit par anticipation a indéniablement des avantages :

1. En cas de remboursement total, vous supprimez vos échéances de remboursement au titre de ce crédit, ce qui augmente vos disponibilités financières ou votre reste à vivre, en outre, la sommes des intérêts qui ne seront plus versés aura réduit le coût total de votre crédit.
2. Et dans le cas d'un remboursement partiel, vous négocierez avec votre Banque un nouvel amortissement du crédit qui vous sera plus favorable (réduction du montant de vos échéances de prêt ou réduction de votre durée d'emprunt).

Et en cas de remboursement total de votre crédit immobilier, n'oubliez pas de prévenir l'assureur de votre prêt : si votre assurance emprunteur a été prise auprès d'un autre établissement bancaire, elle continue à courir même si vous soldez votre emprunt. Il faut donc prévenir l'organisme de la fin du prêt pour résilier le contrat d'assurance.

Le remboursement anticipé est-il toujours une bonne opération ?

En réalité, comme toujours en matière d’emprunt, il vaut mieux prendre le temps de la réflexion et surtout faire ses calculs. Vous allez en effet faire des économies en remboursant ou en diminuant votre emprunt, mais êtes-vous certain qu’elles soient si intéressantes ? Si vous avez emprunté pour réaliser un investissement locatif et que vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, il sera important de s'assurer que l'économie réalisée sur les intérêts est financièrement plus intéressante que la perte des déductions fiscales. Par ailleurs, les sommes que vous affecterez au remboursement anticipé pourraient peut-être être placées dans un autre produit financier et vous offrir un gain supérieur à celui du remboursement anticipé de votre crédit. N’hésitez pas à échanger avec votre conseiller CIC pour réaliser des simulations et trouver la meilleure solution financière.

Comment procéder pour effectuer un remboursement anticipé ?

Il vous suffit d'en faire la demande par écrit auprès de votre établissement prêteur en précisant si vous souhaitez effectuer un remboursement total ou partiel (auquel cas vous devrez aussi indiquer le montant que vous envisagez de verser). La banque a l'obligation de vous répondre en vous adressant, sans tarder et gratuitement, un décompte précisant le capital restant dû et le montant des indemnités à prévoir le cas échéant.

De l’importance de relire son contrat avant de faire sa demande

Certains établissements bancaires pratiquent des calculs d'IRA qui dépendent de la durée de détention du crédit par exemple (plus la durée de remboursement du crédit aura été longue, moins l'IRA sera important, voire elle sera supprimée après une période d'amortissement suffisamment longue aux yeux du prêteur).

Par ailleurs, si vous remboursez plusieurs crédits en vertu d'un même contrat, la banque indique souvent à quel emprunt devra être affecté prioritairement votre remboursement anticipé.

Il est également possible que des clauses spécifiques concernant le rachat de crédit soient prévues (et qui s'ajoutent aux règles ci-dessus).

Bien choisir son moment

Cela peut paraître anecdotique, mais nous vous conseillons de faire votre demande à la date d’une échéance mensuelle. Vous éviterez ainsi le paiement d’intérêts intercalaires entre la date de la dernière échéance et la date de remboursement anticipé.