Crédit immobilier : quels documents fournir pour faire sa demande ?

L’élaboration du dossier sur la partie revenus et charges

Évidemment, c’est le point auquel vous avez pensé en premier lieu et à raison. Toutes les banques sont particulièrement attentives à analyser le rapport entre vos ressources, vos charges et le montant que vous souhaitez emprunter. Et un dossier incomplet constitue une perte de temps voire une possible perte de chance pour le résultat final. Si vous achetez à deux, pensez à ramener vos justificatifs par emprunteur.

Les éléments concernant les revenus

Il s’agit ici des revenus réguliers que vous percevez de votre activité professionnelle. Ils sont un peu la base de l’évaluation du conseiller bancaire. Vous devez donc constituer cette partie de votre dossier en produisant différentes pièces :

• vos deux derniers avis d’imposition.

Vous êtes salarié :

• vos trois derniers bulletins de salaire ;
• votre contrat de travail.

Vous êtes travailleur non salarié (gérant ou indépendant) :

• vos trois derniers bilans ou les déclarations URSSAF des 3 dernières années ;
• le Kbis ;
• les statuts de la société.

Pour les retraités, il suffit de joindre les trois derniers relevés de pension.

Sachez que certains établissements peuvent vous demander des justificatifs supplémentaires après une première étude. Par ailleurs, n’hésitez pas à ajouter tous les éléments qui peuvent améliorer la qualité de votre dossier.

Les justificatifs de vos dépenses et charges

Le plus important pour l’établissement financier est que vous ayez une capacité d’emprunt prévoyant un reste à vivre suffisamment confortable. Pour cela il faut évaluer le niveau de vos engagements qu’ils soient quotidiens ou financiers.

C’est pourquoi votre dossier devra comprendre :

• vos trois derniers relevés de compte bancaire individuel mais aussi celui du compte joint lorsqu’il en existe un ;
• et si vous êtes gérant, vous fournirez aussi les trois derniers relevés de compte bancaire professionnel.

Sachez que nous sommes très attentifs à la façon dont sont tenus les comptes, et notamment à la présence d’un solde positif régulier. Par ailleurs, c’est grâce à ces relevés que sont visualisées les dépenses régulières, les mensualités d’emprunts ainsi que le montant de l’épargne régulière. Schématiquement c’est un peu une photographie de votre reste à vivre avant emprunt.

L’épargne et les produits financiers

Bien évidemment votre niveau d’épargne, d’endettement, ou encore les investissements que vous avez réalisés intéresse aussi votre conseiller bancaire. Vous intégrerez donc au dossier les éléments suivants :

• relevés des comptes-titres ;
• relevés des comptes et livrets d’épargne ;
• situation de votre ou vos contrats d’assurance-vie ;
• attestation de vos droits à crédit épargne logement pour tous les détenteurs de votre foyer ;
• le relevé de votre PER (Plan Épargne Retraite) individuel, collectif ou Madelin.

Si vous avez déjà effectué un investissement immobilier, vous devez fournir des informations sur celui-ci. Pour chaque crédit immobilier existant, vous produirez :

• le contrat de prêt ;
• le tableau d’amortissement ;
• et, s’il s’agit d’un investissement locatif, le bail du logement.

C’est d’autant plus important que, comme vous le savez, l’ensemble de vos crédits ne peut dépasser 35% de vos revenus avec un reste à vivre suffisant.

Par ailleurs, le contrat et le tableau d’amortissement doivent être joints au dossier pour tous les emprunts contractés : prêt automobile ou moto, prêt à la consommation, prêts immobiliers.

Enfin, les personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ajouteront une copie de leur déclaration.

Le cas de l’apport personnel

Celui-ci doit, pour chaque prêt, être a minima de 10% du montant total emprunté, soit l’équivalent des frais notariés pour un achat dans l'ancien. Toutefois, il est possible que vous ayez un apport plus important. Et il est vrai que c’est préférable car cela réduit le montant de l’emprunt ou peut vous éviter d’emprunter sur la durée. C’est également rassurant pour l’établissement financier. Vous devrez donc faire état de cet apport dans votre dossier et s’il ne provient pas de votre épargne disponible mais d’un prêt d’honneur ou une donation, fournir l’attestation correspondante.

La présentation du projet immobilier

Ce n’est pas tout de faire état de ses ressources financières, il faut aussi que votre dossier permette d’évaluer l’adéquation entre celles-ci et votre futur achat immobilier. C’est pourquoi la qualité du projet va être le deuxième point d’attention de la banque. D’où l’importance de communiquer les informations les plus précises possibles.

Les justificatifs pour un achat dans le neuf

Les informations à adresser sont différentes selon qu’il s’agit de la construction d’une maison individuelle ou de l’achat d’un appartement sur plan.

Dans le premier cas, les pièces à produire sont :

• la promesse de vente ou bien le titre de propriété du terrain sur lequel sera bâtie la demeure ;
• le devis du projet de construction ;
• le plan du futur logement ;
• le contrat de construction de la maison individuelle et/ou le contrat de l’entreprise et/ou le contrat de l’architecte ;
• le permis de construire.

Dans le deuxième cas, vous seront demandés :

• le contrat de réservation de l’achat du bien en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• la notice du bien ainsi que son plan et son métrage.

Les justificatifs de l’achat dans l’ancien

Les éléments demandés sont assez semblables à quelques nuances près :

• la promesse ou le compromis de vente ;
• la date de construction du logement ;
• le plan et le métrage du bien ;
• le dossier de diagnostic technique ;
• le devis estimatif des travaux si vous en prévoyez ;
• l’estimation locative s’il s’agit d’un investissement.

Certains prêts nécessitent des éléments complémentaires

C’est le cas de tous les prêts réglementés comme le prêt conventionné, le prêt d’accession sociale ou encore le Prêt à Taux Zéro. Tous sont destinés à permettre l’accès à la propriété de la résidence principale sous conditions. Pour le dossier, doivent alors être rajoutés :

• un contrat de bail ;
• votre dernière quittance de loyer (par emprunteur), si locataire.

Le prêt relais, qui est utilisé entre deux achats, est également concerné par une réglementation spécifique. Aussi si vous souhaitez souscrire ce type de contrat, votre dossier devra comprendre :

• votre titre de propriété du bien mis en vente ;
• un rapport d’expertise qui détermine le montant du bien ;
• le contrat du prêt d’origine ;
• le tableau d’amortissement de ce même prêt.

La situation personnelle

Bien évidemment, vous devez faire état de votre situation personnelle, selon des modalités assez classiques à savoir :

• justificatif d’identité : passeport ou carte nationale d’identité ;
• justificatif de domicile : quittance de loyer, facture d’eau, électricité, gaz, etc.

Si vous êtes logé gratuitement par un proche, il devra vous fournir deux éléments pour que vous puissiez justifier de votre lieu de vie :

• une attestation d’hébergement à titre gracieux, par la personne vous hébergeant ;
• un justificatif de son domicile à son nom.

Il est possible qu’il vous soit également demandé une copie de sa pièce d’identité.

Le crédit souscrit par un couple

C’est souvent le cas lorsqu’il s’agit d’acheter la résidence principale notamment. Tous les documents listés ci-dessus, et en particulier ceux relatifs aux revenus, doivent être fournis par les deux co-emprunteurs. Et vous devez également justifier de votre situation familiale en versant au dossier : le livret de famille ou le certificat de mariage ou le certificat de Pacs.

À quel moment préparer son dossier ?

Avant de pouvoir acquérir le bien de vos rêves vous allez devoir accomplir toute une série de démarches, à commencer par la prise de connaissance du marché. Nous savons aussi que vous allez réaliser plusieurs simulations en ligne avec l’outil CIC avant de vous lancer dans une vraie recherche. Toutefois dès que vous signez, tout s’accélère et vous n’avez que 45 jours en moyenne pour finaliser votre financement. Aussi, nous vous conseillons d’anticiper et de commencer à préparer toutes les pièces en même temps que vous entamez les visites de biens. C’est d’autant plus vrai si vous souhaitez mettre en concurrence plusieurs établissements financiers ou faire appel à un courtier.