Choisir la durée d’un crédit immobilier ?
- Crédits
Coment choisir la durée de votre crédit pour financer l’achat de son logement ?
Design, menu, contenus : profitez désormais d’une nouvelle expérience sur votre site CIC.
Quels délais pour obtenir un prêt immobilier pour acheter un bien ?
Pour financer un achat de logement, l’emprunt est la démarche la plus commune, et c’est sûrement la vôtre. Pour vous accompagner dans cette démarche, nous vous rappelons qu’il y a des délais à respecter tant pendant la recherche du bien que pendant la négociation du prêt. Rafraichissons-nous la mémoire ensemble !
- Crédits
Temps de lecture : 2min
Sommaire
- De 4 à 6 mois entre le projet et sa réalisation
- Quels sont les délais auxquels il faut s’attendre pour la partie achat du bien ?
- Quels sont les délais propres à l’obtention du prêt immobilier ?
- Quels délais peuvent faire l’objet d’une négociation ?
- Préemption et permis de construire : attention aux délais cachés
- Dans quel cas est-il possible de se rétracter ?
De 4 à 6 mois entre le projet et sa réalisation
Vous le savez, mais il n’est pas inutile de le rappeler : acheter un bien immobilier requiert du temps. Dans un marché très tendu, où, aussi bien dans le neuf que l’ancien, les biens se font rares, ce délai de 4 à 6 mois peut être largement dépassé. Bien évidemment, ce qui est le plus long est de trouver le bien. Pour ce qui est de l’obtention du crédit, les choses peuvent être sensiblement plus rapides. Seule condition à cela : il vous faut anticiper. Et en particulier, nous vous incitons à préparer dès le début de votre projet, les différentes données et documents qui vous seront demandés (fiches de paie, apport, biens détenus, crédits en cours, etc.).
Quels sont les délais auxquels il faut s’attendre pour la partie achat du bien ?
Les démarches démarrent lorsque vous avez trouvé le logement ou le terrain qui conviennent et que vous engagez les échanges avec le vendeur. Vous allez peut-être établir d’abord une promesse unilatérale de vente afin de montrer votre intérêt au cédant et vous positionner face à une éventuelle concurrence. Le propriétaire vous répond dans un délai raisonnable, mais c’est lui qui fixe ce délai. Sauf si vous avez indiqué dans votre proposition une durée autre.
-
L’étape du compromis de vente
Premier document officiel, le compromis de vente vous engage à l’achat du bien. Il est le premier vrai acte légal contraignant. C’est pourquoi sa rédaction répond à des normes précises notamment concernant le type de bien, le prix de vente, etc. Ce compromis est généralement rédigé après l’acceptation d’une promesse unilatérale dans des délais de quelques jours. Et il prévoit deux délais dont vous devez tenir compte.
Le délai légal de rétractation du compromis de vente : lorsque vous signez le compromis, vous disposez de 10 jours ouvrés pour revenir le cas échéant sur votre décision. Lorsque vous vous rétractez pendant ce laps de temps, vous n’avez pas à justifier votre choix. Si vous laissez passer ce délai, la rétractation ne sera possible qu’à condition que vous puissiez démontrer que l’achat n’est pas possible. Aussi, à compter du 11ème jour après la signature, l’acheteur est légalement contraint à acquérir le bien.
La clause suspensive du compromis de vente : vous aurez, à compter de la signature du compromis, un deuxième délai à respecter : celui de la condition suspensive. Il s’agit d’une clause qui est inscrite dans le document dès lors que vous financez l’achat du logement par le biais d’un emprunt. Elle conditionne la vente à l’obtention du prêt et vous accorde un délai minimal d’un mois pour cela. Le délai moyen observé pour cette clause est plutôt de 45 jours, soit près d’un mois et demi. Rien ne vous interdit de demander au vendeur un délai plus long. Sachez toutefois qu’il est rare d’aller au-delà de 60 jours. Et si ce délai n’est pas respecté, la vente est automatiquement annulée.
-
La signature de l’acte de vente
Pour cette étape finale qui va faire de vous le propriétaire du logement, vous savez surement que le délai est assez long. Entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique devant notaire, il s’écoule en général 3 mois. Un délai qui peut paraître excessif, mais ne l’est pas tant que ça si l’on considère les délais liés à la clause suspensive et ceux de l’offre de prêt.
Quels sont les délais propres à l’obtention du prêt immobilier ?
Le délai moyen de traitement d’une demande d’emprunt par les banques oscille entre 4 et 6 semaines. Mais ce délai est très soumis aux aléas du marché de l’immobilier. Il peut varier aussi en fonction des variations de taux d’emprunt et des périodes de l’année. De plus, ce délai moyen cache le fait qu’un certain nombre de dossiers ne peut pas être traité totalement par manque de pièces justificatives par exemple.
-
Préparer son dossier de demande de financement à l’avance
Car vous le savez, le ou les établissements bancaires vont vous demander un certain nombre d’éléments concernant vos ressources et vos charges. Il leur revient en effet de déterminer votre capacité réelle de remboursement, de s’assurer que vous n’avez pas d’autres emprunts qui pourraient vous faire dépasser la règle des 35% d’endettement immobilier et donc d’évaluer votre solvabilité. Plus votre dossier est complet et prêt à l’avance, plus votre banque peut analyser correctement votre situation et plus vous gagnez du temps.
-
L’étape de l’accord de principe
Une fois votre dossier prêt, vous allez l’adresser à votre courtier ou votre banque pour avoir une première simulation. Toutefois pour que celle-ci soit traitée, vous allez produire une promesse unilatérale de vente ou un projet budgété d’achat en VEFA ou encore des devis de construction. En mettant en rapport vos ressources et ce projet, l’établissement prêteur va pouvoir définir un premier cadre au prêt et vous adresser un accord de principe. Il donne une première estimation de la somme empruntable, à quel taux et avec quelles mensualités. Cet accord n’a pas de valeur légale, il s’agit plutôt d’un avis. Il peut cependant vous être utile dans votre échange avec le vendeur pour négocier le prix ou plus simplement la clause suspensive.
-
L’offre de prêt est valable 30 jours
Pour passer de l’accord de principe à l’offre de prêt, vous devez fournir à la banque le compromis de vente. Cette pièce maîtresse du dossier va permettre le calcul précis et réel du financement du bien. Il est préférable, pour éviter d’avoir des surprises désagréables liées par exemple à la hausse des taux, de ne pas prendre trop de temps entre accord de principe et compromis de vente. L’offre de prêt vous sera adressée soit par courrier recommandé soit en ligne via le site internet sécurisé. Cette offre est valable 30 jours.
10 jours pour réfléchir : dans chaque offre de prêt, il est mentionné un délai de réflexion. Il est fixé à 10 jours ouvrés, et vous êtes obligé d’attendre le 11ème jour pour donner votre réponse même si vous êtes d’accord sur l’offre. La démarche se fait là encore soit par courrier, soit par signature électronique. Il faut juste que vous ayez accepté cette dernière comme mode normal d’engagement.
-
Le déblocage des fondsLa somme que vous devez au vendeur est débloquée par l’établissement prêteur au moment de la signature de l’acte authentique. Comme nous l’avons vu précédemment, cela veut dire trois mois après le compromis de vente. Les fonds sont versés au notaire qui se charge de la vente.
Quels délais peuvent faire l’objet d’une négociation ?
Si vous avez besoin d’un peu de temps, notamment pour trouver le meilleur prêt, vous pouvez négocier la clause suspensive du compromis de vente, nous en avons parlé. Sachez qu’il est possible de revoir ce délai, si par exemple, l’offre de prêt tarde pour des raisons indépendantes de votre volonté. À l’inverse, il vous est également possible de ne pas signer de clause suspensive. Cela accélère la vente, mais est risqué si vous n’êtes pas certain de votre capacité d’emprunt. Tous les autres délais ‑ rétractation, réflexion du prêt ‑ sont fixes et non négociables.
Préemption et permis de construire : attention aux délais cachés
Les municipalités ont leur mot à dire sur ce qui se passe sur leur territoire. Aussi, vous devez vous intéresser aux plans locaux d’urbanisme avant d’avancer dans vos projets d’achat ou de construction. Ces plans fixent les règles du jeu de la construction et ceci aussi bien pour les métropoles que pour les petites communes. De plus ils changent fréquemment pour suivre les nouvelles législations comme la récente sur la non‑artificialisation des sols. Aussi, le terrain que vous avez hérité peut avoir changer de statut et être passé de constructible à non constructible. Autre point à vérifier : les zones de préemption. Il s’agit d’espaces pour lesquels la municipalité a le droit de préempter un terrain ou un bâtiment. Sachez que les communes ont deux mois pour effectuer une préemption d’un bien en vente. Et bien évidemment, pour ceux qui souhaitent construire, il faut prendre en compte le délai d’obtention du permis de construire. Il est également de deux mois à réception de la demande.