Fonctionnement et avantages du prêt relais
Forme de prêt immobilier, le prêt relais est un prêt de courte durée, qui permet d’acheter un nouveau bien sans avoir vendu votre bien actuel. De quoi vivre sereinement votre achat ou vente immobilière.
Le prêt relais est un prêt in-fine, cela signifie que le remboursement du capital se fait à l’échéance du prêt relais. Il doit donc être concomitant avec la vente de votre ancien bien immobilier.
Un prêt immobilier pour saisir les meilleures opportunités
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous n’avez pas fini de rembourser votre prêt ? Résidence principale, secondaire ou investissement locatif, le prêt relais vous permet de réaliser votre opération sans attendre d’avoir vendu votre bien, en conservant des charges maîtrisées. Vous pouvez ainsi saisir les meilleures opportunités, céder à un coup de cœur...
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier, vous disposez ensuite d’un délai de réflexion de 10 jours. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’était pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
À noter : un prêt immobilier est un crédit.
Un montant de prêt calé sur le prix de vente
Le montant du prêt relais est déterminé en fonction de la valeur du bien mis en vente justifié par un mandat de vente ou une promesse de vente. Le montant généralement retenu est de 70% de la valeur nette du bien à vendre (prix du bien diminué de l’encours de crédit restant dû).
Vous pouvez alors, si besoin, souscrire un prêt complémentaire en parallèle afin de compléter votre financement.
Prenez votre temps
Vendez votre bien dans les meilleures conditions en vous donnant du temps. Vous remboursez votre prêt relais à tout moment, dès que vous avez vendu votre ancien logement.
À noter que le prêt relais des d’une durée minimum d’1 mois et maximum de 2 ans.
Calcul de votre prêt relais : des exemples concrets
Si vous n’êtes pas très à l’aise avec les notions de prêts immobiliers, de taux d’intérêt ou encore de mensualités, quelques mises en situation devraient vous aider à y voir plus clair au sujet des prêts relais.
Achat d’un bien à un prix inférieur à celui que vous vendez
Imaginons que l’estimation immobilière de votre bien actuel soit fixée à 260 000 € et que votre projet d’achat concerne une maison vendue à 150 000 €. En comptant les frais de notaire et autres frais annexes, votre besoin de financement est donc d’environ 165 000 €.
Dans ce cas, via le prêt relais, la banque sera en mesure de vous prêter au maximum 260 000 x 70% = 182 000 €, ce qui permettra de couvrir entièrement l’achat de votre nouveau bien.
On parle dans ce cas de « prêt relais sec », qui permet simplement d’avoir les fonds nécessaires pour l’acquisition. Le capital emprunté est alors remboursé entièrement dès la vente du bien.
Acquisition d’un logement à un prix supérieur au bien que vous vendez
L’autre cas de figure, c’est l’achat d’une maison plus chère que votre logement actuel, soit parce qu’elle est plus grande, mieux située, plus récente, etc. Imaginons que votre bien actuel soit estimé à 220 000 € et que votre projet représente un coût total de 280 000 €.
Le capital pouvant être emprunté via prêt relais sera alors insuffisant pour financer l’achat (70% x 220 000 € = 154 000 €). Il sera alors possible de compléter le prêt relais par un crédit immobilier traditionnel : on parle alors de prêt relais adossé. Dans notre exemple, ce crédit sera de 280 000 – 154 000 € = 126 000 €. Il peut être minoré, voire inutile, si vous disposez d’un apport personnel couvrant tout ou partie de cette somme.
Le remboursement du capital du prêt relais est effectué à la vente du bien, comme pour un prêt relais sec. En revanche, vous continuerez à rembourser les mensualités de votre crédit classique jusqu’à son terme, en fonction de la durée du prêt que vous avez choisie avec votre conseiller.
Acquérir ou rénover un bien : les autres crédits et prêts CIC
Si vous êtes primo-accédant, si vous avez besoin d’un prêt pour des travaux ou si tout simplement, les conditions du prêt relais ne correspondent pas à votre situation, il existe de nombreuses alternatives pour financer votre projet.
Le crédit immobilier classique est une solution intéressante, en particulier pour l’achat d’un premier logement. Avec le CIC, vous bénéficiez en plus de nombreux avantages, en adaptant votre emprunt à vos besoins. Modulez le montant des mensualités, suspendez vos remboursements durant quelques mois, adaptez la durée du prêt, de sorte à disposer d’une offre personnalisée.
Au CIC, vous pouvez également opter pour un éco-PTZ si vous souhaitez améliorer les performances énergétiques de votre logement à moindre coût. Pour tous types de travaux, vous pouvez également compter sur le crédit travaux, qui permet un emprunt jusqu’à 50 000 €.
Vous souhaitez plutôt faire l’acquisition d’un bien dans une logique d’investissement ? Découvrez toutes les propositions de l’Agence Immobilière CIC et des conseils de nos experts pour investir dans la pierre.
Vos questions, nos réponses
Que se passe-t-il si je ne vends pas ma maison au bout des 2 ans ?
L’une des craintes pour un acheteur-vendeur en souscrivant un prêt relais, c’est de ne pas vendre son bien dans les temps. Si le prêt est souscrit pour 24 mois est que la vente n’a pas lieu avant le terme, il y a alors plusieurs possibilités :
- la prolongation du prêt relais, sur une durée de 6 à 12 mois
- la transformation du prêt relais en crédit classique à long terme.
Si ces options ne sont pas envisageables, il faudra alors trouver une autre solution, par exemple en baissant le prix pour faciliter la vente, en faisant appel à des experts immobiliers ou encore en décidant de louer plutôt que de vendre. À partir d’un certain âge, on peut également envisager la vente en viager, afin de pouvoir déménager en percevant une rente.
Faut-il une assurance emprunteur pour souscrire un prêt relais ?
Pour vous faire bénéficier d’un prêt relais, toutes les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur, comme pour tout autre type de crédit immobilier. Parmi les garanties obligatoires, on compte la garantie décès et la garantie invalidité (perte totale et irréversible d’autonomie). D’autres garanties optionnelles peuvent être ajoutées au contrat.
Quel est le taux moyen d’un prêt relais ?
Comme pour les autres crédits immobiliers, les prêts relais sont soumis au taux d’usure défini par la Banque de France (taux d’intérêt maximum légal). Toutefois, il arrive souvent que le taux d’un prêt relais soit supérieur à celui d’un crédit classique. Tout dépend en réalité de nombreux critères : durée du prêt, apport personnel, valeur du bien à vendre, etc.
Malgré le coût global souvent plus élevé du prêt relais, ce dernier vous offre une certaine sérénité, puisque vous n’êtes pas contraint par une vente rapide de votre ancien logement et vous n’avez pas à cumuler deux crédits simultanés.
Quelle différence entre franchise totale et partielle ?
Si vous optez pour un prêt relais sec ou adossé, deux solutions s’offrent à vous. La première est le prêt en franchise partielle : les intérêts sont remboursés chaque mois/trimestre et le capital à la revente. La deuxième solution est la franchise totale : jusqu’à la vente, vous ne payez que les mensualités d’assurance emprunteur. Le remboursement des intérêts et du capital s’effectue à la revente de votre ancien logement. Cette deuxième option est plus onéreuse, mais vous permet aussi de limiter vos charges tant que votre bien reste sur le marché immobilier.
Comment constituer un dossier pour obtenir un prêt relais ?
Comme pour un autre crédit immobilier, votre dossier devra être constitué, entre autres, des pièces suivantes :
- le compromis de vente pour le bien à acheter
- les documents justifiant de vos revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.)
- les relevés de votre comptes et livrets d’épargne
- les documents relatifs à votre état civil (CNI, passeport, etc.)
- les tableaux d’amortissement de vos prêts en cours, etc.
En complément, il faudra également fournir le titre de propriété du bien que vous mettez en vente, ainsi qu’un mandat de vente établi par une agence immobilière.
