Prêt immobilier modulable : des échéances adaptées en fonction de vos revenus

Pour souscrire un crédit immobilier auprès du CIC, vous devez fournir plusieurs documents :

• justificatifs d’identité ;
• 3 derniers relevés de compte bancaire si vous êtes dans une autre banque ;
• 3 derniers bulletins de salaire ;
• 2 derniers avis d’imposition ;
• justificatif de domicile ;
• documents notariés, relatifs à l’achat du bien immobilier (compromis de vente).

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier. Elle tient compte de vos revenus mais aussi de vos charges personnelles. Le coût mensuel de l’emprunt, assurance emprunteur comprise, entre dans le montant des charges prises en compte pour le calcul de votre capacité d’emprunt lors de l’examen de votre dossier par un conseiller.

Le montant qui peut être accordé dépend du montant des mensualités que vous êtes en mesure de rembourser, en respectant certaines normes. Ces mensualités vont dépendre de la durée du crédit et du taux d'intérêt.

L’impact des recommandations du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) autorise un taux d’endettement de 35% (part du revenu maximum consacré aux remboursements de crédits et à certaines charges fixes). Si le vôtre est supérieur, votre demande de prêt immobilier risque fort de vous être refusée.

La durée de l’emprunt ne peut excéder 25 ans. Ces mesures encadrent votre capacité d’emprunt afin de limiter les risques de surendettement.

Les ressources

Pour calculer la capacité d’endettement de l’emprunteur, les ressources suivantes sont notamment prises en compte :

• salaires nets, primes contractualisées, éventuel 13^e mois ;
• revenus des professions non salariées : professions libérales, agriculteurs, commerçants et artisans ;
• commissions ;
• allocations logement ;
• revenus fonciers ;
• allocations familiales ;
• pensions alimentaires reçues ;
• autres pensions : retraite, etc.

Les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles (accident de travail, maladie professionnelle), correspondant à des revenus non réguliers et sont généralement exclus du calcul du taux d’endettement.

Les charges

Les dépenses et charges suivantes sont généralement prises en compte pour calculer la capacité d’endettement :

• mensualités de remboursement des prêts en cours (immobilier, auto, à la consommation...) ;
• charges courantes (loyer, parking, pension alimentaire) ;
• charges de copropriété (syndic) ;
• charges foncières.

Les autres frais et factures n’impactent pas, en principe, la capacité d’endettement :

• électricité / internet ;
• eau ;
• essence / carburant :
• courses alimentaires ;
• frais de scolarité, etc.

Les établissements prêteurs considèrent que ces dépenses sont prises en charge grâce au reste à vivre. Celui-ci correspond à la part de revenus restant à votre disposition après déduction des mensualités de prêts et des charges courantes.

La formule de calcul

La capacité d’emprunt est calculée en fonction des ressources de votre foyer et de vos charges fixes. Le rapport de ces données, exprimé en pourcentage, permet à l’établissement bancaire de déterminer le montant maximal que vous pouvez rembourser.

Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus, soit un peu plus d’un tiers, en tenant compte de vos autres charges. Donc, tout dépend de vos charges actuelles en plus des mensualités de remboursement et du montant des mensualités elles-mêmes.

Le montant des mensualités dépend notamment du taux d’intérêt, qui peut évoluer dans le temps.

Vous trouverez dans le tableau récapitulatif ci-dessous les différents types de prêts immobiliers :

Vous projetez d’acheter votre logement ou de réaliser un investissement locatif et avez besoin d’un prêt immobilier ?

Pour cela, rien de plus simple, vous prenez rendez-vous avec un conseiller pour lui faire part de votre besoin d’un prêt immobilier.

Pensez à exposer clairement la nature de votre projet immobilier et les éventuelles contraintes qui y sont attachées. Sollicitez-vous un prêt pour l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif ? Disposez-vous d’un apport personnel ? Avez-vous besoin d’un prêt relais pour financer l’achat de votre future résidence principale en attendant de vendre votre logement actuel ? Achetez-vous à plusieurs ou seul ?

Vous n'êtes pas client CIC ? Contactez-nous ! Nous serons ravis de vous faire une proposition qui vous permettra de mettre en concurrence l’offre proposée par votre banque. Vous recevrez ainsi plusieurs simulations de prêt immobilier qui vous permettront de comparer le coût global du crédit.

Il ne vous reste plus qu’à choisir la meilleure offre de prêt immobilier !

Si vous empruntez pour le premier achat d’une résidence principale, vous êtes qualifié de primo-accédant ou primo-acquéreur. C'est-à-dire que vous constituez aux yeux de l’INSEE³ un ménage devenu accédant ou acquéreur de sa résidence principale pour la première fois. Auparavant, vous pouviez par exemple être locataire ou vivre chez vos parents.

En tant que primo-accédant, vous pouvez peut-être bénéficier d'un prêt à taux zéro pour financer une partie de votre achat.

Bon à savoir : si vous êtes un jeune emprunteur (moins de 30 ans), vous pouvez emprunter sur une durée plus longue. Vous représentez un profil d’emprunteur à moindre risque si vous avez une situation professionnelle stable et si vous êtes en bonne santé. Vous pouvez donc bénéficier d’une assurance emprunteur moins onéreuse et donc de mensualités réduites.

Si vous avez plus de 35 ou 40 ans, le coût de l’assurance emprunteur sera plus élevé et augmentera vos mensualités. Les primo-accédants plus âgés disposent cependant souvent d’une épargne leur permettant de réaliser un apport et donc d’emprunter un montant moins important et sur une durée plus courte.

De quoi dépend le taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?

Emprunter de l’argent représente un coût. Les intérêts représentent le coût de votre prêt immobilier et sont intégrés à vos échéances de remboursement.

Le taux d’intérêt dépend notamment de la durée de l’emprunt mais aussi de la qualité de votre dossier :

• votre apport ;
• vos revenus ;
• le type de taux pour lequel vous optez.

Taux fixe ou taux variable ?

Le contrat de prêt immobilier à taux fixe prévoit un taux d’intérêt identique pendant la durée totale de votre emprunt. Vous connaissez dès le départ le coût global de votre crédit et ne craignez donc pas les éventuelles hausses des taux d’intérêt. Vos mensualités restent fixes pendant toute la durée du prêt.

Le contrat de prêt à taux variable prévoit en revanche que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d'un taux de marché pris comme référence (par exemple l'index Euribor). Le coût global de votre prêt évolue dans le temps en fonction de l'évolution de ce taux. Lorsque sa valeur baisse, le taux de votre prêt baisse également, ainsi que vos mensualités. Et inversement.

Différents éléments vous permettent d’optimiser votre demande de prêt immobilier, à savoir, entre autres :

• présentez un dossier solide et complet, comportant tous les justificatifs nécessaires (avis d’imposition, bulletins de paye, etc.) ;
• effectuez un apport personnel si cela vous est possible ;
• demandez une durée d’emprunt réduite : les mensualités seront plus élevées mais le coût global sera réduit ;
• sollicitez un Prêt à Taux Zéro (PTZ)⁴ si vous êtes éligible : il s’agit d’un prêt sans intérêts sous condition de ressources, offrant une période de remboursement différé (aucune mensualité à payer pendant cette période) ;