Design, menu, contenus : profitez désormais d’une nouvelle expérience sur votre site CIC.
Assurance-crédit immobilier : est-il possible de s’en passer ?
Au moment de contracter un emprunt pour acheter sa résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, chaque poste de coût compte. Et nous savons bien que l’assurance emprunteur a une importance puisqu'elle est très souvent exigée par l'établissement emprunteur. Son fonctionnement, ses garanties et son coût peuvent en effet varier : on vous explique comment ci-dessous.
- Crédits
Temps de lecture : 2min
Sommaire
- L’assurance prêt immobilier : une double protection
- Quelles sont les garanties couvertes par l’assurance emprunteur ?
- Les alternatives à l’assurance emprunteur
- Changer ou modifier le contrat d’assurance de votre crédit immobilier
- Le saviez-vous ? La loi Lemoine a également prévu :
- Les éléments à vérifier dans tout contrat d’assurance emprunteur
- La procédure pour changer de contrat d'assurance pour votre crédit immobilier
L’assurance prêt immobilier : une double protection
Ce contrat a la particularité de protéger à la fois l’emprunteur et le prêteur. Le dispositif est en effet conçu pour que l’assurance prenne en charge le remboursement du prêt dans le cas où l’emprunteur décède ou se trouve en difficulté suite à une maladie ou un accident invalidant de continuer à financer son emprunt. On comprend mieux pourquoi toutes les banques françaises la recommandent en préalable à un prêt immobilier.
Quelles sont les garanties couvertes par l’assurance emprunteur ?
Une garantie décès et perte totale et irréversible d’activité : elle prévoit le paiement du capital restant dû en cas de survenance d’un de ces deux évènements.
Toutefois, d’autres garanties peuvent vous être proposées, selon le type d’emprunt.
- La garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : elle vous couvre en cas d’arrêt de travail de longue durée suite à une maladie ou un accident. Dans ce cas l’assurance peut prendre en charge tout ou partie de l’échéance du crédit.
- La garantie Invalidité Permanente intervient en relais de la garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail. On entend par Invalidité Permanente de l’emprunteur, la perte définitive d’une part significative ou totale de la capacité d’exercer toute activité rémunérée suite à une atteinte corporelle, par maladie ou par accident.
On le voit, ces garanties couvrent des cas de figure suffisamment importants pour que vous ou vos proches ne soyez pas face à des problèmes financiers en plus de difficultés personnelles.
L’investissement locatif
La plupart des personnes ayant choisi d’investir dans la pierre le font via l’emprunt pour tout ou partie de l’achat. Si c’est votre cas, sachez que votre banque vous proposera également de souscrire une assurance emprunteur. Vous jugerez si, au regard de l’investissement ou de la plus-value potentielle d’une revente en urgence, il est plus prudent pour vous de le faire ou pas.
Un cas de figure à envisager : la perte d’emploi
Cette garantie prévoit une prise en charge d’une partie des mensualités du prêt en cas de licenciement. Toutefois elle est souvent limitée dans le temps, entre 18 et 36 mois. Là encore, elle peut être utile pour n’importe quel investissement. C’est à vous de choisir car elle n’a aucun caractère obligatoire.
Les alternatives à l’assurance emprunteur
Cette assurance n’étant pas obligatoire au sens légal, mais reste une condition d’octroi du crédit. Si vous n’y êtes pas éligible du fait de votre situation personnelle ou si vous ne souhaitez pas y souscrire avec l’accord de votre prêteur, d’autres solutions peuvent vous être proposées pour garantir votre crédit :
- le nantissement d’un capital, c’est-à-dire la détention en garantie par la banque d’un patrimoine financier appartenant à l’emprunteur
- la prise d’une hypothèque sur un autre bien immobilier déjà en votre possession.
Changer ou modifier le contrat d’assurance de votre crédit immobilier
La législation sur ce point a évolué au fil des ans. Depuis les lois Lagarde, Hamon et Bourquin, il était possible de résilier le contrat soit dans la première année suivant la souscription, soit à la date anniversaire du contrat. La loi Lemoine a changé cela. Depuis 2022, la résiliation de votre assurance emprunteur actuel au profit d’un nouveau contrat d’assurance est possible à n’importe quel moment.
Cependant cette faculté de changer de contrat est encadrée et vous devrez, pour en bénéficier, respecter un certain nombre de conditions.
-
La délégation d’assurance
Comme vous l’avez compris, la banque qui vous concède le prêt est particulièrement attentive au type d’assurance emprunteur que vous allez souscrire. C’est d’ailleurs pourquoi le CIC a développé et vous propose ses propres garanties en la matière. Aussi, si vous changez d’organisme assureur, la banque va devoir vous accorder une délégation/substitution d’assurance, c’est-à-dire l’autorisation de contracter avec un autre organisme. Et elle le fera seulement si les garanties du nouveau contrat correspondent à ses critères d’équivalence.
-
Les critères d’équivalence ?
Il s’agit d’une liste, fixée par chaque organisme, de prestations et de niveau de garanties qu’il souhaite voir apparaître sur le contrat. Par exemple, dans les 10 critères d’équivalence du CIC figure la prise en charge minimale de 50% de l’échéance du prêt en cas de temps partiel thérapeutique d’au moins 90 jours.
Le saviez-vous ? La loi Lemoine a également prévu :
- la réduction de 10 à 5 ans du délai de droit à l’oubli des personnes ayant subi un cancer ou une hépatite virale C.
- la suppression du questionnaire médical pour les prêts arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur et dont le capital assuré ne dépasse pas 200 000 € pour une personne seule (400 000 € pour un couple).
Les éléments à vérifier dans tout contrat d’assurance emprunteur
Vous le savez, en matière d’assurance, il faut porter une attention aux niveaux des garanties. Et c’est d’autant plus vrai si vous êtes dans une démarche de changement de contrat. En matière d’assurance emprunteur, cette vérification des garanties est d’autant plus importante que votre banque devra donner son feu vert.
-
Les limites de garantie
Comme tout contrat d’assurance, celui qui concerne le prêt immobilier comprend également des limites. Il peut s’agir d’une durée de prise en charge limitée, ou encore de montant plafonné. C’est particulièrement le cas pour l’option perte d’emploi mais vous pouvez aussi en avoir pour l’incapacité temporaire totale de travail.
À vérifier également, comme nous l’avons vu précédemment, le type de garantie : forfaitaire ou indemnitaire.
Enfin, des garanties peuvent également prendre fin à partir d’un certain âge. Cela peut être le cas des garanties invalidités qui vous couvrent seulement jusqu’à votre retraite.
-
Les exclusions de garantie
Vous les trouverez dans tous les contrats d’assurance, ce sont ces risques que l’assureur ne prend pas en compte. Elles doivent être claires et précises. Pour ce qui concerne les couvertures de prêt immobilier, les exclusions les plus fréquentes portent sur la prise en charge des maux de dos. Dans une majorité de contrat, les arrêts de travail liés à ces pathologies ne seront couverts que si cela conduit à une hospitalisation. Ce n’est pas le cas du contrat CIC qui prend ce risque en charge, de même que les troubles psychiques, souvent exclus par les autres assureurs ou faisant l’objet d’une option supplémentaire à souscrire.
-
Les délais de carence
Cela correspond à la période pendant laquelle la garantie n’est pas en vigueur. Au CIC, seule la garantie Perte d’emploi fait l’objet d’une carence.
-
Les franchises
Il s’agit d’un délai pendant lequel l’assureur n’indemnise pas l’assuré. Le choix de la durée de franchise se fait à la souscription du contrat, il convient d’opter pour la formule la plus adaptée à votre situation.
-
Les exclusions
L’exercice de métiers à risques (policier, pompier, militaire, etc.), la pratique de certains sports considérés comme dangereux, mais aussi d’autres exclusions comme par exemple les pathologies liées à l’alcoolisme, les accidents consécutifs à des acrobaties ou des défis, les arrêts de travail liés à des traitements esthétiques peuvent exister.
La procédure pour changer de contrat d'assurance pour votre crédit immobilier
Après avoir fait jouer la concurrence et bien comparé non seulement le tarif mais surtout le contenu des garanties, leur niveau et leur fonctionnement, vous pourrez choisir votre nouvel assureur et souscrire un nouveau contrat. Toutefois celui-ci ne pourra pas être effectif immédiatement. La banque doit vérifier qu’il respecte bien sa liste de critères d’équivalence. Aussi, vous devrez adresser à votre établissement bancaire votre demande de changement par écrit. La banque dispose d’un délai de 10 jours pour étudier la proposition et vous répondre. Si la réponse est positive, vous n’aurez plus qu’à informer le nouvel assureur de la décision. Dans le cas contraire, la banque vous indiquera par courrier les raisons du refus ou les éléments complémentaires nécessaires. Et vous devrez engager le dialogue avec elle et l’assureur pour trouver une solution.
Vos questions, nos réponses
Comment se détermine le tarif de l’assurance emprunteur ?
Le principe est classique : les tarifs sont déterminés sous la forme d’un taux appliqué au montant du prêt. Le taux, quant à lui, est fixé en fonction de plusieurs critères : montant du prêt, durée, âge de l’emprunteur et de son ou ses co-emprunteurs, état de santé (hors dispositif sans formalité médicale prévu par la loi ou votre assureur), etc. Ce taux est ensuite appliqué au montant global du prêt et ramené au mois pour définir le prix pour chaque échéance.
Le type de versement des garanties joue sur le tarif
C’est un point sur lequel vous pouvez porter votre attention : les modalités de prises en charge pour chaque garantie. Il en existe deux
- La garantie forfaitaire : dans ce cas, pour toutes les prestations autres que le décès et la PTIA, l’assureur appliquera un taux fixe de prise en charge de l’échéance et effectuera le versement sans rien demander de plus. La quotité est également prise en compte.
- La garantie indemnitaire : l’assureur prend en compte la réalité de votre perte de revenus pour fixer le niveau de prise en charge de l’échéance. Il vous demandera donc de fournir les relevés des indemnités journalières de l’assurance maladie et/ou le niveau de maintien de revenu de l’employeur avant de déterminer ce qu’il prendra en charge.
La quotité peut aussi impacter le prix de l’assurance de votre crédit immobilier
La quotité assurée est la part de capital qui sera prise en charge par l’emprunteur. Dans la majorité des cas, elle est fixée à 100% du montant emprunté et 50/50 pour un couple. Vous pouvez, si vous empruntez à deux, adapter la quotité de chaque emprunteur. Ainsi au lieu d’une quotité de 50/50, vous pouvez tout à fait opter pour 80/20 ou 60/40. L’intérêt est double :
- vous protégez mieux l’un des deux emprunteurs, en général celui dont les revenus sont plus faibles ou l’âge plus élevé
- vous améliorez le taux global de votre assurance
Par exemple, un couple a emprunté 200 000 € et la quotité est de 60% pour l’un et 40% pour l’autre. Si le premier est en situation d’incapacité de travail, l’assureur pourra prendre en charge jusqu’à 60% de l’échéance, ce qui allège le reste à charge du deuxième.
Et cette répartition de la quotité en fonction du risque peut réduire le niveau du tarif. À regarder de près donc !
Comment déclarer un sinistre ?
Dès que vous ou votre co-emprunteur vous trouvez dans l’une des situations prévues au contrat (perte d’emploi, invalidité, décès) vous devez en informer votre assureur soit par courrier recommandé soit en utilisant son site internet ou application1. Votre contrat stipule dans quel délai maximum vous devez réaliser cette démarche. En particulier pour les garanties invalidité qui sont liées à des prises en charge de l’assurance maladie. Vous trouverez toutes les informations nécessaires sur la notice d’information reçue avec votre contrat.
En cas de litige
Il est toujours possible que l’organisme assureur refuse le bénéfice d’une prestation ou bien, cas le plus fréquent, souhaite valider la réalité du risque. En particulier, il peut demander que l’état de santé ou d’invalidité de la personne fasse l’objet d’un contrôle. Quel que soit le sujet qui pose problème, il convient d’engager le dialogue avec l’assureur, via votre conseiller habituel.
Quel est le cas particulier de la convention AERAS ?
Cette convention S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (AERAS) a été signée par l’ensemble des organismes assureurs et établissements bancaires. Elle a pour objet de permettre à des personnes ayant un risque particulier – personne ayant eu un cancer, souffrant d’une maladie chronique, etc. – de pouvoir néanmoins contracter un emprunt et être assuré. Sans cela, une personne présentant par exemple un risque d’invalidité important se verrait proposer un contrat excluant certaines garanties ou bien un contrat très protecteur mais avec un tarif dissuasif. La convention AERAS évite cela et prévoit notamment que l’état de santé du demandeur soit évalué par des experts. Elle met également en œuvre le droit à l’oubli grâce à une grille qui indique dans quel délai, une personne ayant souffert d’un cancer par exemple, peut ne plus mentionner cette maladie dans le questionnaire médical. Le bénéfice de cette convention est valable pour un emprunt jusqu’à 420 000 €.