Revendre son bien immobilier avec un crédit en cours

Vendre sans racheter : le remboursement anticipé de l’emprunt

Rien ne s’oppose à la revente d’un bien financé par un crédit. C’est d’ailleurs la norme si l’on en croit les chiffres : la durée moyenne d’un crédit immobilier est de 20 ans¹ mais sa durée réelle est de 8 à 10 ans. Ce qui prouve que la plupart des Français met fin à son crédit avant son échéance finale.

Sachez que la conséquence immédiate est que votre crédit en cours devra être soldé. En effet, les banques n’autorisent pas un emprunteur à conserver un emprunt immobilier pour un bien dont il n’a plus la propriété. Vous devrez donc rembourser le capital restant dû et mettre fin au crédit. Sachez que la démarche est effectuée automatiquement par le notaire. À la signature définitive de l’acte de vente, il verse à l’établissement bancaire le capital. Et celle-ci se rembourse avant de vous reverser l’éventuel surplus. C’est ce qu’on appelle le remboursement anticipé.

Les frais du remboursement anticipé

Qui dit remboursement anticipé dit souvent frais de remboursement. Aussi, il est prévu des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles sont plafonnées à :

• 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit

ou

• 3% du capital restant dû

Le montant le moins élevé est retenu. Toutefois, les indemnités que la Banque peut vous réclamer en cas de remboursement anticipé d'un crédit sont contractuelles, ce qui veut dire qu'elles sont exigibles seulement si elles sont prévues au contrat. C'est presque toujours le cas, mais elles peuvent avoir été négociées, voir supprimées lors des négociations des conditions financières du prêt. Vous pouvez également tenter de les négocier au moment du remboursement anticipé mais sachez qu'une fois le crédit conclu, c'est plus difficile, voire impossible si vous faites un remboursement pour faire racheter votre emprunt par une autre banque.

Par ailleurs, certains établissements bancaires pratiquent des calculs d'IRA qui dépendent de la durée de détention du crédit par exemple (plus la durée de remboursement du crédit aura été longue, moins l'IRA sera important, voire elle sera supprimée après une période d'amortissement suffisamment longue aux yeux du prêteur).

Vendre sans avoir encore acheté : le prêt relais

Le dispositif du prêt relais s’est beaucoup généralisé, et il est probable que vous le connaissiez déjà. Il permet en effet d’acheter un nouveau bien sans attendre d’avoir vendu le précédent. Très utile, si vous avez eu un coup de cœur pour votre nouvelle résidence secondaire par exemple et que vous n’avez pas encore cédé l’ancienne. En plus de faciliter le financement du nouvel achat, il évite la multiplication des déménagements, ce qui est aussi une économie.

Le principe, vous l’avez compris, est que la banque vous accorde un prêt dont le montant correspond à un pourcentage de la valeur du bien à vendre (généralement entre 50 et 80% de cette valeur). Ce crédit se remboursera avec les fonds perçus lors de la vente effective de ce bien. Il y a toutefois quelques restrictions tenant à la durée maximale de ce crédit, soit un an, renouvelable une fois. Ce qui veut dire qu'au bout de deux ans, l'établissement bancaire peut vous demander le remboursement intégral de ce prêt relais. Ce type de crédit est garanti par une hypothèque ou une caution et son taux d'intérêt est généralement plus élevé qu'un taux de crédit immobilier classique (en raison de sa durée réduite).

Quel coût durant le prêt relais ?

Vous aurez deux possibilités et cela doit faire l’objet de votre échange avec votre conseiller CIC. Vous pourrez demander une franchise totale, c'est-à-dire que vous ne règlerez aucune mensualité jusqu'au terme du contrat à l'exception des cotisations de l'assurance emprunteur. Ou bien vous bénéficierez d'une franchise partielle, ce qui est le cas le plus fréquent, auquel cas vous verserez des mensualités incluant les intérêts du prêt et la cotisation de l'assurance emprunteur. Et si vous avez dû emprunter de nouveau pour acquérir le nouveau bien, vous cumulerez ce prêt avec le prêt relais. Sachez que pour estimer le montant du bien à vendre, votre banque va tenir compte de la situation du marché immobilier, mais aussi du degré d'avancement du processus de vente.

Sachez que pour estimer le montant du bien à vendre, votre banque va tenir compte non seulement de l’état du marché, mais aussi du degré d’avancement du processus de vente.

Est-ce qu’il existe un moment idéal pour vendre un bien immobilier acquis à crédit ?

Dans l’absolu, vous pouvez vendre n’importe quand. Même juste quelques mois après l’achat de votre logement, ce qui arrive en cas de mutation professionnelle par exemple. Mais vous l’avez vu précédemment, si vous choisissez le remboursement anticipé d'un crédit immobilier, cela peut vous coûter cher ! Les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas dues ni exigibles par la Banque si la vente du bien a pour cause la mutation professionnelle, le licenciement ou toute cessation d'activité involontaire (invalidité, retraite) ou encore le décès de l'emprunteur ou de son conjoint marié ou pacsé.

Quelles autres conséquences de la revente avant la fin de l’emprunt ?

Quel que soit le dispositif que vous allez utiliser, il y a des conséquences sur l’assurance emprunteur, la caution ou l’hypothèque.

L’assurance emprunteur sera clôturée automatiquement si vous avez souscrit l’assurance et le prêt auprès du même établissement financier. En revanche, si votre assurance emprunteur est gérée par un autre organisme, vous devrez lui adresser une attestation de votre banque actant la fin du prêt.

La caution prend également fin de façon automatique au moment de la clôture du crédit. Quant à l'hypothèque, elle doit être levée, formalité que seul le notaire peut réaliser. Mais là encore, cela fait partie des automatismes lors des cessions. Sachez juste que vous aurez des frais à régler.

Quelle taxation de la plus-value ?

S’il s’agit de la vente de votre logement principal, la question ne se pose pas, vous êtes exonéré d’impôts et de cotisations sociales. En revanche, toutes les autres cessions sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.